פסק-דין בתיק ע"א 2686/03

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת שושנה אלמגור) מיום    22.5.03 (ת"א 69272/94) שבו קיבל בית המשפט תביעה שהגישה המשיבה נגד המערער לפינוי ולתשלום דמי שכירות, והורה למערער לפנות חלק מדירה ברחוב שערי ניקנור 24 יפו (להלן: " הנכס"), לסלק את ידו מיתר חלקי הנכס ולשלם למשיבה דמי שכירות ראויים החל מיום 1.4.87 ועד ליום מתן פסק הדין בסכום כולל של 122,400 ש"ח.

1.         רקע

(א)                המשיבה היא הבעלים של הנכס. המערער מתגורר עם בני משפחתו בחלק מהנכס מכוח חוזה שכירות מוגנת מיום 6.10.71 שכרת עם המשיבה (להלן: " חוזה השכירות"). החלק שהושכר למערער לפי חוזה השכירות הוא חדר אחד, מטבח ושירותים, כאשר המטבח והשירותים נפרדים מהחדר וביניהם חצר (להלן: " יחידת המערער").

(ב)                בכתב התביעה המתוקן תבעה המשיבה את סילוק ידו של המערער ושניים מבני משפחתו (שאינם מערערים לפנינו) מחדרים נוספים בנכס ומהחצר שאליהם פלש שלא כדין בשנת 1987 (להלן: " השטחים הנוספים"), לאחר שדיירים קודמים פינו אותם. המשיבה הוסיפה וטענה שלאחר הפלישה עשה המערער שינויים בנכס ובנה תוספות בנייה שלא כחוק ובין היתר בנה חדר נוסף ומטבח בחצר, הרס את המטבח הישן ובנה תחתיו חדר אמבטיה ושירותים וחיבר את יחידת המערער עם השטחים הנוספים. לנוכח תוספות הבנייה שבבנייתן ראתה המשיבה הפרה של חוזה השכירות (סעיף 5) תבעה המשיבה את פינוי המערער גם מיחידת המערער. המשיבה עיגנה עילה זו בהוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר"), המקנה לבעל הבית זכות לפינוי אם הפר הדייר את חוזה השכירות. כמו כן תבעה המשיבה דמי שכירות ראויים בעבור השימוש בשטחים הנוספים בסכום של 123,240 ש"ח (ליום 30.4.97 מועד הגשת כתב התביעה המתוקן) ובסכום חודשי של 1,027 ש"ח ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועד לפינוי. 

(ג)                  המשיבה ציינה בכתב התביעה המקורי ובכתב התביעה המתוקן שהמערער פנה אליה בשנת 1991 כדי לשכור בשכירות מוגנת את השטחים הנוספים והיא הסכימה לכך בתנאי שישלם דמי מפתח לפי שומתה, אך המערער לא שילם את הסכום שדרשה ממנו.

(ד)                בכתב ההגנה טען המערער שהדיירים שהתגוררו בשטחים הנוספים פינו אותם בשנת 1975, המשיבה הזניחה את השטחים הללו והם והחצר היו למאורת סמים. כדי להגן על יחידת המערער (גם ממי גשמים) ועל ילדיו ומאחר והחצר ששימשה כמעבר לחדרי השירותים הייתה הלכה למעשה חלק מיחידת המערער שיפץ המערער החצר והשטחים הנוספים ונציגי המשיבה שביקרו במקום הסכימו לכך, ויש לראותה כמי שהשלימה עם פלישתו אליהם ואותו ולהשתיקה מלטעון נגדו. כמו כן עתר המערער לסעד מן הצדק בטענה שפינויו יהיה סנקציה חמורה מידיי.

2.         פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בית משפט קמא בחן את טענות בעלי הדין לנוכח העדויות והראיות שבכתב אשר באו לפניו והגיע למסקנה שיש לקבל את התביעה על כל חלקיה, דהיינו: הן בעניין הפינוי מהשטחים הנוספים, הן בעניין הפינוי מיחידת המערער והן בעניין השכר הראוי.

(ב)                בבית משפט קמא הודה המערער שפלש לשטחים הנוספים מבלי שקיבל את רשותה של המשיבה, ועל יסוד דבריו קבע בית המשפט שהמערער אכן פלש לשטחים הללו.

(ג)                  כמו כן מצא בית משפט קמא כי אין לומר על השינויים שעשה המערער בנכס שאינם מהותיים או כי היו חיוניים לשמירת יחידת המערער.  כל שחפץ המערער היה להשתלט שלא כדין על הנכס, מבלי שהמשיבה תדע על כך; לפיכך ברור ומובן מדוע לא פנה אליה בבקשות לביצוע תיקונים.

(ד)                בית המשפט דחה טענת התיישנות שטען המערער משום שזו לא נטענה בהזדמנות הראשונה, לא נזכרה בכתב ההגנה והועלתה לראשונה רק בסיכומי בא כוח המערער.

(ה)                בית המשפט הוסיף ודחה את טענת ההתיישנות גם לגופה, מפני שהמערער לא הוכיח מתי בנה את התוספות ומתי פלש לשטחים הנוספים. בכתב תביעה קודם שהגישה המשיבה נגד המערער בשנת 1990 היא טענה (ס' 4) שהפלישה לשטחים הנוספים הייתה בשנת 1987; המערער לא הכחיש זאת ולא הוכיח אחרת. כתב התביעה משנת 1990 נמחק לבקשת המשיבה שטענה שהמערער הוסיף ושינה את הנכס ושבדעתה להגיש כתב תביעה חדש; אכן המשיבה הגישה כתב תביעה חדש באותה שנה - הוא כתב התביעה שהיה לפני בית משפט קמא. בית המשפט ציין שהתקופה שבה הייתה התביעה הקודמת תלויה ועומדת אינה נכללת במניין תקופת ההתיישנות (סעיף 15 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958) ולפיכך הוגשה התביעה דנן לפני תום תקופת ההתיישנות.

(ו)                  בית משפט קמא דחה גם את טענת המערער כי משתיקתה של המשיבה יש להסיק הסכמה מכללא לפלישתו לשטחים הנוספים ולביצוע שינויים במושכר.

(ז)                 חוות הדעת של השמאי מטעם המשיבה באשר לשווי דמי השכירות הראויים לא נסתרה, במיוחד שהמערער לא הגיש חוות דעת של שמאי מטעמו. בחקירתו הוסיף השמאי כי ההשקעות שהשקיע המערער בנכס לא הובאו בחשבון לצורך שומת דמי השכירות. על יסוד חוות הדעת קבע בית משפט קמא כי שווי  דמי השכירות החודשיים לנכס הוא  1,027 ש"ח ובשערוך ליום פסק הדין - 1,700 ש"ח.

(ח)                בית משפט קמא מצא כי המערער לא הביא בפני בית המשפט ולו טעם אחד שיש בו כדי להצדיק הענקתו של סעד מן הצדק. הוא פלש לשטחים נוספים בנכס, נהג בהם מנהג בעלות, בנה תוספות ועשה שינויים במבנה, חיבר את שתי הדירות, זו שלו וזו אשר אליה פלש והפך אותן, שלא כדין, ליחידה אחת גדולה. המערער אף פלש לחצר הנכס ויצר לעצמו יחידת דיור סגורה ושלמה. גם לאחר שהוגש נגד המערער כתב תביעה בשנת 1990 הוא לא היסס להמשיך ולבנות ולבצע שינויי בניה בנכס מבלי שאימת החוק תרתיעו מלעשות כן. אשר על כן דחה בית המשפט את בקשת המערער לסעד מן הצדק.

3.         טענות המערער

(א)                המערער טוען כי שגה בית משפט קמא כאשר לא נתן משקל לכך שהמשיבה הזניחה את הנכס במשך שנים רבות, אף על פי שידעה שהמערער מתגורר כבר רשות בשטחים הנוספים, כי נציגי המשיבה לא ביקרו בנכס במשך שנים רבות ויש ללמוד גם מכך על הסכמתה שהמערער יחזיק בשטחים הנוספים ללא התערבותה.

(ב)                לעניין הפלישה לחצר, המערער טוען כי בית משפט קמא לא דן בטענות המערער שהחצר שבין החדר שביחידת המערער לבין חדרי המטבח והשירותים שימשה את המערער כמעבר מלכתחילה ומעצם טיבה, ולפיכך יש לראותה כחלק בלתי נפרד מיחידת המערער.

(ג)                  לעניין התוספות והשינויים שעשה במושכר, טוען המערער כי שגה בית משפט קמא בתיתו אמון בעדותו של עד המשיבה מר אלי נבעה, שהרי העד אישר בחקירה הנגדית כי מאז שנת 1975 ועד 1993 לא ביקרו נציגי המשיבה בנכס,והוא עצמו לא ביקר בו כלל; מכאן שהעד לא יכול היה להעיד על מצב הנכס והשינויים שנעשו בו. כמו כן שגה בית משפט קמא כאשר תמך את מסקנותיו בדבר תוספות הבנייה והשינויים במושכר, בתשריט שצורף לכתב התביעה, שהרי לא ידוע מי ומתי ערך את התשריט, ולא ידוע מי הוסיף על התשריט הערות בכתב יד.